ご売却の流れ

不動産のご売却の流れは、9つのステップが必要です。
ご売却相談にはじまり、査定、ご契約から確定申告にいたるまでになります。

①ご売却相談

１．ご売却目的・動機のご確認
お客様のご要望・お悩みをお聞かせください。お客様がご売却を考えられる動機や目的によって、ご売却方法・ご提案内容が変わります。
＊住宅ローンが残っているけれど大丈夫？
＊売却が先？購入が先？
＊売却後の手取り金額はどのくらい？
２．ご売却の諸費用を予測
不動産売却金額＝お手取り金額ではありません。不動産は売却する場合でも、諸費用（仲介手数料などの諸経費と、印紙税・所得税などの税金）が必要になります。つまり、売却後のお手取り金額は、不動産売却金額から諸費用を引いた残りの金額となります。
＊主な諸経費
・仲介手数料・・・ご売却が成立した場合にのみ、その取引額に応じて、所定の仲介手数料（消費税込）が必要となります。
但し、当社が直接、買主となった場合は、不要となります。
・測量費用・・・隣地との境界を確定させる費用です。
・住宅ローン・・・住宅ローンが残っている場合には借入金の返済・抵当権の抹消手続きが必要です。
但し、返済は、売買代金を充当しますので、事前の金銭のご準備は不要です。
＊主な税金
・印紙税・・・契約書に貼る印紙代です。売買代金により、額面は異なります。
・所得税・住民税・・・ご売却にともなう譲渡益が出た場合、所得税・住民税が必要となります。
ご売却不動産の所有期間や居住用財産であるかなど、諸条件により計算法方法がことなります。
詳細は、税務署・税理士などにご確認ください。また、ご要望があれば税理士の紹介も可能です。

②査定依頼

不動産のはじめの一歩は、価格査定から。「自宅を売却して新しい家を購入したい」「相続不動産を売却したい」「遊休資産を処分したい」・・・。不動産売却の目的や動機はさまざまですが、どんな場合でも、いくらで売れるのかがわからなければなかなか次の計画に進むことができません。ご売却を決定されている方はもちろん、将来に備えて、とりあえずどのくらいで売れるのかをお知りになりたい方も、まずは、今の価格を知るところからはじめてみましょう。
価格査定は、リプロコミュニティーがお手伝いいたします。
もちろん無料です。ご要望があれば、当社の買取価格の提示も可能です。
１．査定を依頼する〜３つの無料査定〜
お客様のニーズに合わせて３種類の無料査定をご用意してます。ご要望や目的に合わせてお選びください。
＊簡易査定：気軽に相談したい
・お買替の検討をはじめたばかりで、まずは、どれくらいで売れるかを知りたい方。
・今すぐ売る気はないが、将来のお住み替えに向けて、今現在のおよその価格が知りたい方。
＊訪問査定：正確な価格が知りたい
・既にご売却を決定していて、不動産会社に売却依頼をしたい方
・お買い替えを具体的に検討中で、正確な実勢価格を知りたい方
・相続などで不動産の正確な価格が知りたい方
＊スピード売却：早期に売りたい
・なるべく早く、確実に資金化したい方
・販売広告を実施せず、秘密にご売却したい方
・一般個人の購入者が見込めない大型物件や大規模土地をご売却したい方

③物件調査　価格査定

適正価格をご提案するために、対象不動産の個別要因をお調べいたします。不動産物件そのものの調査はもとより、複雑な権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全な取引のために欠かせない調査をしっかり行います。
１．物件概要の把握
対象不動産の一番の良き理解者は売主さま（所有者さま）です。まずは、じっくりお話をお聞かせください。対象不動産の種別、土地・建物の面積、建築時期、使用状況など、把握していらっしゃる限り詳しくお話いただけると参考になります。
２．個人情報に関するご説明
価格査定では多くの個人情報をお預かりいたしますので、リプログループの顧客保護体制につきご説明させていただきます。
３．物件個別要因の調査
対象不動産の種別によって調査の項目は異なりますが、主な調査項目は以下の通りです。
＊現地調査（売主様のご協力が必要です）
・接面道路の状況
・給排水施設、電気、ガスの施設
・土地・建物の利用状況
＊法務局調査
・登記簿記載事項
・隣接所有者
・公図、測量図、建物図
＊役所調査
・都市計画法・建築基準法の制限
・道路関係
・その他の法令制限
・上下水道の埋設管
＊売買事例の収集
＊市場性・流通性の調査
４．価格査定書・販売計画書の提出
ご所有不動産の特性（上記調査結果）、近隣取引状況、市況データ等を総合的に分析し、ご売却が見込める価格をご提案いたします。実際の販売価格（＝売り出し価格）は、売主さまのご希望をお伺いしながら設定させていただきます。
リプロコミュ二ティーでは、不動産の売り出し価格、売却時期、期間、販売・広告の方法等、ご所有不動産の特性を最大限に活かすことのできる売却計画を立案し、ご提案いたします。

④媒介契約

正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。媒介契約には、宅地建物取引業法第３４条の２に定められている通り、次の３種類があります。なお、いずれの種類も契約期間は３カ月以内であり、お客さまからの申し出により更新することができます。
＜媒介契約を締結する＞
＊専属専任媒介契約
お客さまは、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。また、依頼した宅建業者が探索した相手側以外の者（自ら発見した相手側も含む）と売買の契約を締結することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に５営業日以内に登録、１週間に１度以上販売状況を報告します。
＊専任媒介契約
お客さまは、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に７営業日以内に登録し、２週間に１度以上販売状況を報告します。
＊一般媒介契約
お客さまは、複数の宅建業者と重ねて依頼することができます。他の宅建業者の名称と所在地を依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と通知しなくてよい「非明示型」の２種類があります。
依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と依頼者に対する活動報告義務はありません。

⑤売却活動

媒介契約のご締結後、物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、最適な販売計画と広告活動をご提案し、積極的な売却活動を行っていきます。
＜売却活動＞
＊主な売却活動
・リプロコミュニティーホームページへ掲載
・SUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載
・ご購入希望をご登録いただいているお客さまへのご紹介
・近隣にチラシを配布
・取引金融機関、提携企業各社へのご紹介
・新聞折り込み広告、住宅情報誌への掲載
・オープンハウス、現地販売会の開催
・ハウスメーカーへのご紹介
・指定流通機構（レインズ）への登録
・不動産会社ネットワークの活用
＜活動状況のご報告＞
売却活動内容の結果報告は、随時行います。
専属専任媒介契約の場合は、１週間に１回程以上
専任媒介契約の場合は、２週間に１階以上
売却活動の内容を書面にてご報告致します。
ご報告内容
・広告活動の状況
・購入検討者の反響状況
・不動産サイトでのアクセス状況
・周辺売り出し物件の状況
・今後の販売活動計画

⑥不動産売買契約

＜ご契約条件の確認＞
ご購入を希望される方が見つかりましたら、まず不動産購入申込書のご提示をいただきます。
これを受けて、具体的な価格や条件の交渉に入ります。今までの販売状況をもう一度確認し、先々の不動産市場を視野に入れご相談させていただきます。売主さま・買主さま双方にご納得いただいて気持ちよく契約にのぞんでいただけるよう、培ったノウハウを駆使し交渉いたします。売却価格だけでなく、引渡などの諸条件もしっかりと確認しておきます。
＜物件個別要因の再調査＞
売主さま、買主さまの間で、不動産のご売却価格および諸条件が合意に達しましたら、取引の安全を期すために、更なる物件調査をいたします。
安全なお取引のために重要な作業ですので、見落としのないよう、しっかりと調査いたします。
＊再調査内容
価格査定時の調査内容に以下の内容を加えて、再調査いたします。
現地調査（売主さまにご確認させていただきます）
・雨漏り、シロアリの害
・給排水管の故障
・増改築・リフォームの履歴
・近隣調査（建築計画、申し合わせ事項、周辺環境に影響を及ぼす施設など）
・売主さまが撤去する設備、買主さまに引き渡す設備、資料、図面、管理メンテナンス連絡先
・主要設備の故障・不具合
法務局調査
・直近の登記簿記載事項
役所調査
・固定資産評価証明
建物に雨漏りが無いか、付帯するエアコンや給湯設備、建具の建て付けなどに不具合が無いかなど、細かい部分に至るまで売主さまとご一緒にご確認し、書面に記載しておきます。
＜買主さまへの重要事項説明＞
重要事項説明書を作成します。
不動産売買契約に先立ち、買主様に対して、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう、法律上義務づけられています。
＜ご契約前の説明＞
不動産売買契約締結前に、契約内容・条件のほか、契約日時、場所、手付金の授受についてなどを再調査させていただきます。同時に、ご契約にご準備いただくものをご案内いたします。
＊不動産売買契約時に必要なもの
・登記済証または登記識別情報通知書
・実印
・建築確認通知書、検査済証
・固定資産税納税通知書
・仲介手数料の半金
・印紙代（売買金額によって額面が異なります）
・ご本人確認資料（運転免許書等）
その他ケースに応じて必要になるものがあります。
＜不動産の売買契約の締結＞
「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主さま・買主さま双方に交付します。
契約内容を確認後、双方ご署名ご捺印をいただき、買主さまより手付金をお受け取りいただきましたら、無事契約成立です。
不動産売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、ご不明な点は必ず担当者にご確認ください。

⑦物件のお引渡し準備

＜契約条項の履行＞
不動産売買契約条項に盛り込まれた、売主さまが物件引き渡しまでに行う事項を、スケジュールに沿って進めていきます。弊社では、測量士や解体業者、リフォーム・ハウスクリーニング業者のご紹介など、万全のフォローをお約束いたします。
＜お引渡し＞
不動産売買物件に居住中のお客さまは、ここでお引っ越しが必要になります。残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われるからです。残代金の受領日までに、公共料金の精算などを済ませ、契約時に約束した状態で買主さま引渡せる状態にする必要がありますので、スケジュール管理を含め、入念に準備しておきましょう。
弊社では、引越業者はもちろん、必要な方には賃貸業者、リフォーム会社、貸倉庫をご紹介いたします。

⑧残代金の受領　物件の引き渡し

買主さまより売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し（鍵のお引渡し）を行います。
これで不動産売買のお取引は完了いたします。
１．お引渡し前の現地確認
物件の最終確認を、現地にて行います。売主さま、買主さまお立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立会いをいたします。
２．登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消に必要な書類も確認します。
＜住宅ローンが残っている場合＞
ご売却物件に売主さまの債務の抵当権が設定されている場合は、買主さまより受領した売買代金を返済に充当し、買主さまへの所有権の移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。複雑な権利上の取引にミスが無いよう、債権者の金融機関や実際に登記手続きを代行していただく司法書士との連携で、当社が安全で確実なお取引をお手伝いいたします。
３．残代金の受領
買主さまから売主さまに残代金を支払います。預金小切手や現金で授受する場合もありますが、銀行振込みで残代金を授受するケースが一般的です。買主さまが住宅ローンを利用される場合には、買主さまがローンを申し込みされた金融機関にて取引を行います。
４．鍵の引渡し、関係書類の受け渡し
残代金の受領と同時に、売主さまは買主さまへ物件の鍵を引渡します。管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱い説明書などがある場合は、あわせて買主さまにお渡ししましょう。
５．固定資産税・管理費などの清算
固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。引渡し前日までは売主さまの負担、当日からは買主さまの負担として、日割り清算を行うのが一般的です。
６．諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用を支払います。
７．取引完了のご確認
これですべての取引が完了しました。取引が完了した証として、「取引完了確認書」にご署名・ご捺印をいただきます。
８．アフターフォロー
取引は完了しましたが、当社の仕事はこれで終わりではありません。確定申告のご案内、税理士のご紹介、ご売却資金運用のための金融機関ご紹介など、お客さまのご要望に応じたサービスをご提供いたします。
＜残代金の受領・物件のお引渡し時に必要な主なもの＞
・登記済証または登記し奇抜情報通知書
・実印
・印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
・固定資産税納税通知書
・仲介手数料の残金
・物件の鍵
・その他（管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書など）
ご本人確認資料（運転免許証など）
※その他ケースに応じて必要になるものがございますので、詳しくは担当者にお尋ねください。

⑨確定申告

不動産をご売却されて、譲渡益の有無にかかわらず、確定申告の手続きが必要です。確定申告は売却した翌年に行います。
＜ご売却にかかる税金＞
・譲渡所得税
・居住用財産の譲渡
・事業用資産の買替
・固定資産の交換
・優良住宅地造成等のための譲渡　　等