ご購入の流れ

不動産のご購入の流れは、8つのステップが必要です。
ご資金計画に はじまり、物件見学やご契約、ご入居から確定申告にいたるまで、疑問点や注意点をわかりやすくまとめました。
ご購入を検討されているお客様はぜひご一読ください。

①ご資金計画

不動産は金額がとても大きい買い物です。まずはじめの段階で、不動産購入にかかる総額をしっかりと把握しておくことが大切です。
１．ご購入に必要な資金のご確認
不動産購入には物件の価格に加えて、税金・諸経費などさまざまな諸費用が必要になります。この諸費用部分は物件の価格のおよそ６％〜９％目安です（※中古マンション・中古一戸建の場合）。その他、引越し代や家具代、場合によってはリフォーム代なども必要になってきます。
物件の価格＋諸費用（税金＋諸経費）＝自己資金＋住宅ローン
２．諸費用の内訳
＜主な諸経費＞
仲介手数料・・・ご購入が成約した場合にのみ、その取引額に応じて、所定の仲介手数料（消費税あり）が必要になります。
・保証取扱手数料・・・住宅ローンをお借り入れ時の事務手数料です。支払時期：住宅ローン実行時（＝残代金お支払い時）
・保証会社保証料・・・住宅ローンをお借り入れる際の保証料です。
支払時期：住宅ローン実行時（＝残代金お支払い時）
・団体信用生命保険・・・万が一の時に備えた住宅ローン専用の生命保険です。支払時期：住宅ローン実行時（＝残代金お支払い時）
・管理費/修繕積立金等の清算金・・・マンション等の売買の場合、日割りで清算します。支払時期：所有権移転時（＝残代金お支払い時）
・その他・・・火災保険料、司法書士への報酬などが必要となります。
＜主な税金＞
・印紙税・・・不動産売買契約書や、金銭消費貸借契約書（住宅ローンをご利用の場合）に貼る印紙代です。
不動産の価格や住宅ローンお借り入れ金額により額面は異なります。
・登録免許税・・・不動産を取得し、登記をする際に必要となる税金です。
税額・・・課税標準額×税率
支払時期・・・登記申請時
・固定資産税・・・土地、建物の所有者に対して、毎年課税される税金です。
税額・・・課税標準額×税率
取得年次分支払時期：残代金お支払い時に日割生産します。
標準税率は１．４％です。
・都市計画税・・・固定資産税と合わせ、土地や建物の所有者に対して、毎年課税される税金です。
税額・・・課税標準額×税率
取得年次分支払時期：残代金お支払い時に日割り清算します。
※税率は０．３％が上限です。
・不動産取得税・・・不動産の取得に際して課税される税金です。
税額・・・課税標準額×税率
支払時期・・・不動産取得後に納税通知書により課税されます。
※不動産の種類により税率が異なります。
※上記以外にも、引越し費用・リフォーム費用・インテリア等購入費用・ハウスクリーニング費用など、別途必要に応じてかかる費用があります。
３．ご購入可能な物件価格のご確認
ご購入可能な物件価格を算出するには、まず、いくらなら毎月の住宅ローン返済にあてることができるか計画するところから始めます。返済金額の目安は、毎月の積立金額や、賃貸住宅にお住いの場合は現在のお家賃、お買い換え場合は現在の住宅ローン返済額などを参考にします。この月々の返済可能金額から、いくらまでなら住宅ローンを借り入れ可能なのかを算出して行きます。
ご購入可能な物件価格＝ご返済可能な住宅ローン借り入れ金額＋（自己資金-諸費用）
※諸費用は通常、住宅ローンでお借りいれいただけないので、自己資金で準備する必要があります。
※住宅ローンの「借入可能金額」と「返済可能金額」は異なりますので、将来の返済計画やライフスタイルの変化を見越して慎重に決定します。また、自己資金については、将来の大規模支出を見据えたうえで、今回の購入にどのくらいをあてることができるかを考えます。マンションでは、毎月の管理費・修繕積立金等の維持費や駐車場代などもかかってきますので、月々およびボーナス時に返済できる金額を考える際、見落とさないようにしましょう。
４．住宅取得資金に係る贈与の特例
住宅購入資金については、親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（または軽減される）特例措置があります。
・住宅取得等資金の贈与の特例
・相続時精算課税制度　等

②ご購入相談・情報収集

購入物件の価格、地域、駅からの距離、広さや間取り、環境や利便性・・・ご購入の決定に際して、どれも重要な要素となってきます。しかし、購入物件にはそれぞれの個性があり、長所もあれば短所もあります。限られた予算、限られた時間の中で、お客様にとってオンリーワンの物件を探し出すためには、事前に譲れない条件は何かなど、ご要望の優先順位を明確にしておくことが重要になってきます。
１．ご購入計画を整理する
まず、以下の４点につき書き出してみることをおすすめします。
・予算を明確にする
どのくらいの予算で探すのかを決まることは、不動産の購入を考える上でとても重要です。自己資金はいくら用意できるのか（いくら手元に残せばよいのか）？住宅ローンはいくら組むのか（将来の返済計画に無理がないか）？誰からの援助が見込めるか？などをあらかじめ確認しておきましょう。
・地域を明確にする
住み慣れた街、実家の近く、通勤時間３０分圏内、〇〇沿線、駅から１０分圏内など住みたい街の地域を明確にします。
・物件種別を明確にする
ご家族や暮らし方などから、マンションか一戸建か？どのくらいの広さや部屋数が必要か？など購入したい物件の種別を明確にします。
・動機を整理する
現在のお住まいで改善したい点は何か？住み替え先での実現したい夢や希望は何か？など購入を検討した動機を明確にします。
ご購入計画をもとに希望されている地域の物件相場や特徴などの情報を集めていきましょう。
２．自分で探す
新聞の広告や折込チラシ、住宅情報誌など、不動産情報の収集方法は色々ありますが、今の時代物件探しの強い味方はなんといっても「インターネット」。パソコンやスマートフォンから、いつでも好きな時にたくさんの最新情報の中からすばやく検索できます。
３．プロに相談する
ご自身で考えているだけでは、アレもコレも大切で、なかなか希望条件を整理できないものです。そんなときは不動産購入のプロに、具体的なご希望条件や悩みを相談してみましょう。当社では、お客さまのご職業や家族構成、ライフスタイルや趣味嗜好などをお聞きしながら、お客さまにとってもっとも適した暮らし方とは何かを一緒になって探していきます。不動産購入は大きな買い物だけに１０年後、２０年後のお客さまの家族構成やライフスタイルの変化、収支バランス等もご相談しながら、お客さまの将来設計をお手伝いいたします。

③物件見学

物件の状態や周辺の環境を知ることができる現地見学。気に入った物件が見つかったら、どんどん物件を見に行かれることをおすすめします。
１．現地見学
物件の見学は、経験豊かな担当者が現地にお連れし、ご案内をさせていただきます。
物件の詳細内容だけでなく、周辺環境についても総合的に把握していただけるようさまざまな資料や情報をご用意しておきます。
お客さまはご覧になられた物件の感想をご遠慮なく担当者にお伝えください。担当者が直接お客さまのご希望を具体的に感じとることで、より一層お客さまのご希望条件に見合った物件をご紹介できるようになるからです。
＜物件見学のポイント＞
・物件周辺の環境、平日土日、昼と夜、晴天と雨天では、異なることがあります。気に入った物件については曜日による違い、昼夜の違いなども確かめてみましょう。
・最寄駅までの道筋、距離、環境などは実際に歩いてお確かめになられることをおすすめします。
・通勤・通学時の道路の渋滞状況や電車の混雑状況なども確かめておきましょう。
２．物件をチェック
複数の物件を見て回ると、どれがどの物件だったのか思いだせなくなることがよくあります。物件の下見、内覧時には、チェックメモを作成することをおすすめします。

④不動産売買契約

１．購入物件の決定・購入の申込み
これだ‼という物件に出会えたら、売主さまに対し、「購入したい」という意思表示を書面（不動産購入申込書）で行います。これを受けて、具体的な価格やご条件の交渉に入りますので、物件価格や引渡しなどの時期など、買主さまの購入希望条件を担当者に伝えます。売主さま・買主さま双方にご納得いただいて、気持ちよく契約にのぞんでいただけるよう、ノウハウを駆使し交渉いたします。購入価格だけでなく、引渡しなどの諸条件もしっかりと確認しておきます。
２．住宅ローン事前審査
住宅ローンご利用のお客さまは、この時点で、金融機関に融資の事前申し込みをします。金融機関はご自由にお選びいただけます。実際の住宅ローンの申込は、不動産売買契約成立後となりますので、後から「不動産購入契約はしたがローンを断られた」という事態にならないよう、事前に確認いたします。
３．物件の調査
売主さま、買主さまの間で不動産のご購入価格および諸条件が合意に達しましたら、取引の安全を期すために物件調査をいたします。安全なお取引のための重要な作業ですので、見落としのないようにしっかりと調査いたします。
<物件の調査内容・物件の種別によって、調査項目がことなります＞
・法務局調査・・・登記簿記載事項、隣接所有者、公図、測量図、建物図
・役所調査・・・都市計画法・建築基準法の制限、道路関係、その他の法令制限、上下水道の埋設管、固定資産評価証明
・現地調査・・・接面道路状況、給排水施設、電気・ガスの施設、境界標・境界線、越境物、土地・建物の利用状況、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、増改築・リフォームの履歴、近隣調査（建築計画、申し合わせ事項、周辺環境に影響を及ぼす施設など）、売主さまが撤去する設備、買主さまに引き渡す設備・資料・図面・管理メンテナンス連絡先、主要設備の故障・不具合
４．ご契約前の説明・重要事項説明
売買契約に先立ち、買主さまに対して宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう法律上義務付けられています。
この書面を「重要事項説明書」といい、その説明は宅地建物取引士の資格を有するものが行います。
「重要事項」とは、不動産売買にあたり宅建業者が買主さまに説明しなければならない事項をいい、登記簿記載の事項、都市計画法・建築基準法等の制限、代金授受の方法、契約解除に関する事項などがあります。
「重要事項説明書」に記載される内容は、用語も内容も難しいことが多いので、不動産売買契約前にお目通しいただくことをおすすめいたします。内容に不明な点がある場合は、必ず担当者にお確かめください。
５．不動産売買契約の締結・手付金の支払
「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主さま・買主さま双方に交付します。
契約内容を確認後、双方ご署名ご捺印をいただき、買主さまが売主さまに手付金をお支払いただきましたら、無事契約成立です。不動産売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず担当者にご確認ください。
また、契約時の物件状態を確認する書類として、「物件状況報告書」と「設備表」をお渡しします。
＜不動産売買契約時に必要な主なもの＞
・手付金（売買代金の５％〜１０％程度が目安です）
・実印
・仲介手数料の半金
・収入印紙代（売買金額によって額面が異なります）
・ご本人確認資料（運転免許証等）
※住宅ローンご利用の場合は、ローン申込用書類も必要です。

⑤住宅ローン契約

住宅ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借入の申込を行います。金融機関は、ご自由にお選びいただきます。ローンにはさまざまな商品がありますので、金融機関がお決まりでない方は担当者にご相談ください。
１．住宅ローンの種類を知る
住宅ローンにはさまざまな種類がります。
・住宅金融支援機構のフラット３５（民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した長期固定型住宅ローン）
・財形住宅融資（財形貯蓄をしている方を対象とした住宅ローン）
・民間金融機関（銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社など）
どのローンを利用するかは、お客さまの条件や取得する物件によっても異なりますが、一般的に普段利用される金融機関の特典や金利、特定不動産会社を利用した際の優遇措置などを比較して決められます。
２．住宅ローンのお申込み
何かと煩雑な住宅ローンの申込手続きも担当者がお手伝いします。
住宅ローンの申込に必要なもの
・住宅ローン申込書
・実印
・印鑑証明書（発行後３カ月以内のもの）
・住民票
・住民税決定通知書
・収入証明書（または所得証明書）
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・融資の申込書類一式
・印紙代
など
3.融資承認
住宅ローンの申込から１〜３週間で程度で、金融機関より融資の審査結果の連絡があります。融資承認が得られましたら、金融機関との間で金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約（住宅ローンお借り入れのご契約）を結び、詳細な借り入れ条件を決定します。

⑥残代金の支払い・物件のお引越し

融資承認によって不動産購入時における残代金の支払い準備は整いました。いよいよ取引の最終章となります。
１．お引渡し前の現地確認
物件の最終確認を、現地にて行います。売主さま、買主さまお立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立会いをいたします。
２．登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士にが確認します。買主さまへの不動産物件の所有権の移転に際し、障害となるような権利設定等がなされていないか、実際に登記手続きを代行していただく司法書士との連携で、安全で確実な不動産取引をお手伝いします。
住宅ローンを借り入れする場合は、融資実行、抵当権設定の手続きについて金融機関、司法書士との連携で安全で確実なお取引をお手伝いします。
３．残代金の支払
買主さまから売主さまに残代金を支払います。預金小切手や現金で授受する場合もありますが、銀行振込で残代金を授受するケースが一般的です。
４．鍵の受取り・関係書類の受取り
残代金のお支払いと同時に、買主さまは売主さまから物件の鍵を受取ります。管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合はあわせて、売主さまから受け取ります。
５．固定資産税・管理費などの清算
固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。引渡し前日までは、売主さまの負担、当日からは買主さまの負担として、日割り清算で行うのが一般的です。
６．諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用の支払いをします。
７．取引完了のご確認
これですべての取引が完了しました。取引が完了した証として、「取引完了確認書」にご署名・ご捺印をいただきます。
８．アフターフォロー
取引は完了しましたが仕事はこれで終わりではありません。
引越し業者はもちろん、リフォーム、ハウスクリーニング等当社にて、ご用命いただければ承ります。
＜残代金の支払時に必要なもの＞
・残代金
・仲介手数料の半金
・登記費用（登録免許税）
・司法書士への報酬
・固定資産税・都市計画税、管理費などの清算金
・住民票
・実印
・印鑑証明書（発行から３カ月以内のもの、抵当権設定時のみ）
・ご本人確認資料（運転免許書等）
※その他ケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは担当者にお尋ねください。

⑦物件へのご入居準備

1.リフォーム
物件によってはリフォームが必要な場合があります。売主さまからの物件の引渡しを受ければ、リフォーム工事を始められます。
２．お引っ越し
お引っ越し前後は、電気・ガス・水道・電話・プロバイダーの移転手続きをはじめ、役所・学校などへの届出、金融機関・保険会社への住所変更届などなど、数多くの手続きが必要です。

⑧確定申告

１．住宅ローンでご自宅を購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」（住宅借入金等特別控除）が受けられる場合があります。
住宅ローン控除の適用を受けられる場合があります。
住宅ローン控除の適用を受けられる方は、ご入居後、確定申告の手続きが必要です。確定申告は、入居した翌年に行います。
＜確定申告に必要なもの＞
・住宅ローンの年末残高証明書（お借り入れ先より発行）
・不動産売買契約書の写し
・新住所の住民票
・源泉徴収票（給与所得者の方）
・土地・建物の登記事項証明書（法務局で取得）
耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し（一定の築年数を経過した住宅の場合、適合証明書の交付を行う適合証明機関から交付）
・確定申告書（住宅借入金等特別控除額の計算明細書）
・認印
２．住宅取得資金に係る贈与の特例
住宅購入資金について、親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（または軽減される）特例措置があります。
住宅取取得資金に係る贈与の特例の適用を受けられる方は、贈与を受けた翌年に確定申告の手続きが必要です。また、特例を受ける場合、原則、贈与を受けた翌年の３月１５日までに入居することが条件となっていますのでご注意ください。